재건축 조합원 자격 정리 (투기과열지구 포함)

재건축 조합원 자격

많은 분들이 재건축 조합원 자격 에 대해 궁금해 하시는데요. 재건축 조합원 자격 은 법류적으로는 도시 및 주거환경정비법 에 따라 재건축 구역 내 토지 또는 건축물을 자 에게 주어지는 권리입니다. 특히 투기과열지구에서는 일반지역과 다른 강한 제한이 적용되기때문에, 자세히 알아보겠습니다.

일반지역 조합원 자격

기본조건

당연하지만 재건축 지역에 토지 및 건축물 소유자여야 조합원이 가능합니다.

1세대 1조합원을 원칙으로 합니다. 같은 세대원이라도 대표 1인만 조합원으로 인정됩니다.

조합원 이여야만, 분양권 을 받을 수 있는 자격이 있습니다.

구체적 사례

아파트 1채 소유한 경우 : 조합원 1명 으로 인정되어 분양권도 1개만 받게 됩니다.

아파트 2채 소유한 경우 : 조합원이 1명으로 인정되고, 분양권도 1개만 받게 됩니다. 나머지는 현금청산 됩니다.

공동소유 한 경우 : 대표 1인만 조합원이 가능합니다.

상가 소유자의 경우 : 조합원 자격이 있습니다. 다만, 원칙적으로 상가에는 상가를 공급하며, 상가소유자가 주택을 받으려면 조합원 다수 혹은 전원이 동의해 주어야 합니다.

투기과열지구 조합원 자격

투기과열지구로 지정되면 투기억제를 위해 추가적인 규제가 붙게되는 데요.

조합원 지위양도가 금지 됩니다.

투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 매수자는 조합원이 될 수 없습니다.

원칙적으로는 조합설립인가 이후 재건축 지역에 아파트를 구매해도 조합원이 될 수 없지만 예외가 있습니다.

상속한 경우 : 상속으로 주택의 소유권을 취특했다면 예외적으로 조합원 자격을 인정합니다. (증여는 아닙니다.) 여러명이 공동상속했다면, 대표 1인이 조합원이 됩니다.

이혼에 따라 재산이 분할된 경우 : 이혼 과정에서 재산분할을 하게 되는데, 이과정에서 아파트의 소유권을 취득했다면, 투기과열지구라도 예외적으로 조합원 자격을 인정해 줍니다.

10년이상 보유하고, 5년이상 거주 한경우 : 구주택을 판매하는 사람이 구 주택에 10년이상 소유하고, 5년 이상 거주 했다면, 새로 소유권을 취득하는 구주택 매수자도 조합원이 될 수 있습니다.

전매제한

투기과열지구의 분양권은 소유권 이전등기 시까지 전매가 금지되며, 따라서 준공 전 매매느 사실상 불가 합니다. ( 조합원이 되었다면 관리처분인가 이후 새 아파트를 분양받을 자격인 분양권을 받게 되는데, 이 분양권을 받아도 준공 전에는 팔 수 가 없습니다. )

조합원 지위 양도 VS 분양권 전매제한

지정해제 후 자격 회복 불가

투기과열지구일때 , 조합설립이 되고 조합설립 이후 아파트를 매수 했는데, 나중에 그 지역이 투기과열지구에서 해제되면 조합원이 될수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 결론부터 말씀드리면 불가합니다. 해제 이후에도 조합원 자격을 새로 취득할 수 없습니다.

핵심 요약 Q&A

조합설립인가 이후 매수자는 조합원이 될수 있을까?

상속 이혼 장기보유+실거주 등 예외를 제외하면 불가하고, 자신의 구주택은 현금청산 됩니다.

상속으로 구주택 취득시 조합원이 될수 있을까?

가능합니다.

증여로 취득한다면?

불가합니다. 증여는 양도 제한 대상이 아닙니다.

상가 소유자도 재건축 조합원이 될 수 있나?

가능합니다. 다만 원칙적으로 상가를 공급하며, 상가 소유자가 아파트를 받으려면 조합원 전원 혹은 상당수 이상의 동의가 필요 합니다.

투기과열지구 해제 후 조합원 자격 회복가능 한가?

불가합니다. 해제이후에도 조합원 자격은 부여되지 않습니다.