서울 아파트 전망 2025년 4분기 기준

지난 10년간 서울시의 주요 아파트의 가격은 약 2~3배 상승했습니다. PIR, 1인가구 증가 , 최근 정부의 135만호 공급 대책 등을 바탕으로 서울 아파트 전망 을 생각해 보겠습니다.

10년간 서울 아파트의 흐름

서울 핵심 지역 아파트 들은 지난 10년 동안 유래없는 상승세를 기록했습니다. KB 시세기준으로 5.5억 하던 서울시 아파트 평균은 25년 4분기 현재 14.4 억 이 되어 거의 3배에 가까운 상승을 했습니다.

무엇이 서울 집값을 끌어 올리고 있나?

어려운 공급

서울 신규 공급은 기존의 건축물을 부수고 다시 짓지 않는이상 사실상 거의 불가능 합니다. 결국 신규 공급을 하려면 재건축 재개발 로 기존의 건축물을 다시 지어야 하는데, 그런데, 이게 단기적으로는 호가를 자극하고 장기적으로는 신축 프리미엄을 만드는 악순환을 만듭니다.

유동성과 자산선호

한국 가계자산의 70% 이상이 부동산에 몰려 있다는 게 큰 문제입니다. 금리가 낮아지거나 대출 규제가 풀리면 곧바로 서울로 돈이 몰립니다.

심리적 학습효과

서울은 결국 오른다는 경험이 투자자 및 실수요자에게 깊게 각인되어 있습니다. 조정기가 와도 쉽게 매물이 안 나오며, 버티기에 들어갑니다.

서울의 희소한 입지

직장 +학군 +교통망 등 이런 조건은 전국적으로 대체 불가능하고, 이를 분산시키려 해도 이는 상당히 오랜 기간과 엄청난 비용이 필요한 일입니다.

정책적 완충장치

정부 와 한은 모두 부동산 가격의 안정을 바라고 있지 대한민국 자산의 70% 이상이 몰려 있는 부동산 가격의 폭락을 원하지는 않습니다. 실제로 급락조짐이 보이면 대출 규제 완화 및 세제지원 등으로 바닥을 받쳐 줍니다.

제가 생각하는 향후 5년 서울 아파트 전망

글을 마치며 : 서울 집값 쉽게 잡을 수 없다.

서울은 이미 공급제약 + 서울은 오른다는 심리적 학습효과 + 정책의 폭락 방지기조 가 있어, 쉽게 집값을 잡거나, 일부 유튜버가 말하는 “폭락” 은 어려울 거라고 봅니다.

정상적인 상황이 계속 된다면, 완만한 상승 이거나, 10~20 % 정도의 향후 하락이 가장 유력하게 예상됩니다. 현재 서울시 내에서도 지역별 격차가 있기 때문에, 이 기조가 더 심해질 것으로 예상됩니다.