재개발과 재건축 의 차이점과 핵심용어를 알아보자 – 비례율 계산법 재개발 현금청산

재개발과 재건축 은 이미 포화된 서울시의 부동산 공급을 늘리는데, 핵심입니다. 하지만 두 개념의 차이를 어렴풋이 알고는 있지만, 명확히 알고 계시는 분은 많지 않은 것 같은데요.

오늘은 이 둘의 차이를 알아보고, 재건축 및 재개발을 이해하는데, 관련된 핵심 용어 들에 대해서 알아 보겠습니다.

재건축이란?

재건축은 쉽게 말해 낡은 아파트등을 허물고, 같은 부지에 신축 아파트를 짓는 것을 말합니다. 보통은 기존 도로 및 상하수도, 공원등 주변 기반시설은 그대로 두지요.

주로 아파트 주변의 시설은 양호하지만, 아파트 건물등의 노후도가 심해 안전과 편의성을 위해 아파트의 주민 주도로 추친됩니다. 따라서 재건축은 “민간 주도형” 사업으로 분류 됩니다.

재개발 이란?

재개발은 낡은 주택뿐만 아니라 인근 도로나 주변 기반시설까지 모두 전면적으로 만드는 개발을 의미합니다. 보통 열악한 도로나 공원 등 까지 포함해 노후한 다세대 주택 이 많은 곳들에서 진행됩니다.

주변환경 까지 모두 개선하기 때문에, ” 공공 주도형” 사업으로 분류되는 경우가 많습니다.

재개발 과 재건축 이해를 위한 핵심용어

아래는 재개발 및 재건축 내용을 이해하기 위해 반드시 알아야하는 핵심 용어 입니다. 모르는 단어가 나올때 마다 찾아보시면 도움이 되실 것 같습니다.

정비구역

노후 주거지역을 정비하기 위해 지방자치단체가 도시 및 주거 환경정비법 에 의해 지정한 구역으로, 쉽게 설명드려, 시청 이나 구청 등에서 ‘이곳은 재개발 이나 재건축을 해도 좋다’ 고 정해 놓은 구역을 말합니다.

조합 과 조합원 및 신탁사

조합 : 정비구역 내 재개발 재건축 추진을 위해 토지 및 주택 소유자들이 만든 단체

조합원 : 조합에 속한 소유자

신탁사 : 조합을 대신해서 재개발이나 재건축을 대신 맡아서 진행해 주는 전문회사로, 속도나, 투명성등을 이유로, 조합을 만들지 않고, 신탁사에 대행하여, 처리하는 경우도 있습니다. 자세한 사항은 아래글을 참조하세요

👉 조합방식 재건축과 신탁방식 재건축 차이점

감정평가액

전문 감정평가사에 의해 기존 가지고 있던 부동산 (구 주택 및 구 아파트) 의 경제적 가치를 평가한 금액

입주권과 분양권

입주권 : 기존 조합원이 철거된 오래된 주택 대신 새로 지은 집에 입주할 수 있는 권리

분양권 : 청약 등을 통해 조합원이 아닌 일반인이 , 조합원 주택을 제외한 남은 신규주택을 분양받을 수 있는 권리

조합원 분양가와 일반 분양가

조합원 분양가 : 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 비용으로 보통 일반 분양가보다 약 20%정도 저렴

일반분양가 : 일반인이 청약등으로 새 아파트를 분양받을 때의 가격

이주비와 이사비

이주비 : 조합원이 공사기간 동안 거주지를 옮길 수 있도록 무이자로 대출해주는 금액

이사비 : 기존 구 주택에 살고 있는 세입자를 포함하여, 실제 이사에 필요한 비용 지원금

종전자산평가액과 종후자산 평가액

종전자산평가액 : 사업 전 기존 부동산에 대한 감정평가사가 내린 감정평가액

종후자산평가액 : 사업완료후 일반분양 및 조합원 분양 등으로 발생한 총 수입

총사업비

재건축 및 재개발 등에 투입된 전체 비용으로, 공사비 와 금융비용 보상비용등이 포함됩니다. 일반적으로 공사비가 약 75%를 차지 합니다.

비례율

사업성이 좋은지 판단하는 지표 입니다. 계산은 이렇게 진행됩니다.

비례율= (종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액 X 100

예를들어 일반분양 및 조합원 분양등으로 발생한 총 수입 (종후자산평가액) 이 3000억

그리고 재건축에 투입된 전체 비용 (총사업비) 이 1800억

마지막으로 기존 구축 아파트의 감정 평가액 (종전자산평가액)이 1000억 이라고 가정하면,

(3000억-1800억) / 1000억 X 100 = 120% 입니다.

비례율이 보통 100% 이상이면 사업성이 높다고 봅니다.

권리가액과 환급금 분담금

권리가액 : 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

환급금 : 권리가액이 조합원 분양가 보다 높으면 차액을 돌려 받습니다.

분담금 : 반대로 권리가액 이 분양가 보다 낮으면, 추가로 내야하는 금액 입니다.

현금청산

입주권 대신 감정평가액 만큼 현금을 받고 떠나는 것을 의미합니다. 시세보다 낮을 수 있기 때문에 신중히 판단해야 합니다.

기부채납

공공시설 확충을 위해 조합이 국가나 지자체에 일정 부지를 기부하는 것을 의미합니다.

마무리하며

지금까지 재개발 및 재건축의 차이와 주요 용어에 대해 알아보았습니다. 앞으로 해당 사업에 관련있는 분들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.