재건축초과이익환수제 ( 재초환 ) 총정리 2025Ver

재건축이 본격화되는 단지라면 누구나 예민해지는 이슈가 있는데요. 바로 재건축초과이익환수제, 줄여서 재초환 입니다. 재초환은 2025년 현재 시행 중에 있으며, 이글에서는 재초환 계산 방법 및 부담금 구조, 장기보유 감면까지 모두 알아보겠습니다.

아래 글을 읽으시면서 모르는 재건축 관련 모르는 용어 들이 나오면 재건축 용어정리 를 확인해주세요.

재초환이란?

재건축초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원이 얻는 이익이 정부가 정한 기준을 초과할 경우 그 일부를 정부가 부담금 형태로 환수하는 제도 입니다.

도입시기 : 2006년

재시행: 2018년

2025년 현재 : 계속 시행중

초과이익 계산 기준 시점은 ?

재초환은 단순 시세차익이 아닌 법적으로 정해진 시점을 기준으로 삼습니다.

개시시점 : 조합설립인가일 ( 조합설립인가일의 감정가 또는 공시가격)

종료시점 : 준공인가일 (준공이후 1년이내의 , 공시가격 또는 감정가 )

조합설립인가와 준공인가일 은 재건축 절차정리 를 보시면 시점을 쉽게 추정할 수 있습니다.

재초환 계산 공식

초과이익= 준공인가일 가격 – 조합설립인가일 가격 – 인정 개발비용

인정 개발비용이란? : 공사비,설계비, 감리비, 이주비, 금융비 등

부담금 부과 기준과 누진 세율

장기보유 1주택자 감면기준 및 장기보유 시점

2024년 개정안에서 장기보유 1세대 1주택은 부담금을 최대 70%까지 감면 받을 수 있는 데요. 알아보겠습니다.

보유기간 시점

보유기간 = 부동산 취득일 로부터 준공인가일 까지

즉 준공인가일 로부터 역으로 계산하여, 취득일부터 얼마나 오래 보유했는지를 봅니다.

감면율

실제 재초환 부담금 계산

누진세율과 보유시점을 모두 계산하여, 재초환 부담금을 계산해 보겠습니다. 아래 상황을 최대한 쉽게 풀어보면 재건축전 11년 동안 보유한 14억짜리 집을 3억의 개발비용을 들여서 개발했는데, 재건축 후 20억이 되었다. 정도로 풀의 하면 되겠습니다.

준공인가일 가격 : 20억
조합설립인가일 가격 : 14억
인정 개발비용: 3억
보유기간: 11년

일단 초과 이익을 계산합니다.

초과이익= 준공인가일 가격 – 조합설립인가일 가격 – 인정 개발비용
20억 – 14억 – 3억 = 초과이익 : 3억

그 다음이 좀 복잡한데, 초과 이익이 3억이라, 누진세율이 50% 적용되는게 아니라, 각구간별로 끊어서 모두 적용됩니다. 초과이익 3억원중 즉 8천~1억3천 구간의 5천만원 은 10%만 적용 되므로 500만원 그 다음 5000 만원 구간은 20% 이므로 , 천만원 이런 식으로 적용이 됩니다.

그래서 총 부담금은 : 500 + 1000 + 1500+ 2000 + 1000 = 6천만원 입니다.

다음 장기 보유 감면 을 적용해야 하는데, 11년의 감면율은 50% 입니다.

그래서 최종 감면율은 3천만원 입니다.

정리해 보면 아래와 같습니다.

초과이익 3억
누진계산 부담금 6천
보유기간 감면 50% (11년보유)
최종 부담금 3천만원

마무리 요약

오늘 정리한 재초환 관련 내용은 아래와 같이 요약이 가능합니다.

개시시점 : 조합설립인가일

종료시점 : 준공인가일

부담금 발생 기준 : 초과이익 8천 초과

장기보유 감면 기준 : 취득일 로부터 준공인가일 기준으로 6년 이상

장기보유 감면 혜택 : 최대 70% 고령자는 납부 유예 가능