재건축 절차 와 기간 한번에 알아보자

얼마전 까지만 해도 제가 살던 구축아파트는 재건축 열기로 한참 달아 올랐습니다. 이재명 대통령의 6.27 대책 이후, 열기가 좀 가라 앉았지만, 향후 또 달아 오를 수도 있어, 이번 기회에 정확한 재건축 절차 를 알아 봐야 겠다는 생각으로 조사를 해 보았습니다.

글을 읽으시면서 혹시 용어가 헷갈린다면, 👉 재개발, 재건축 용어정리를 클릭해주세요. 그럼 바로 재건축 절차 를 알아보겠습니다. 아래는 참조로 “조합방식”의 재건축 절차에 대한 내용입니다.

“신탁방식”의 재건축 절차는👉 여기를 클릭 해주세요.

A. 사업 준비 단계 (약2~3년)

1.기본계획수립

정비사업의 방향과 기간 , 대상지역의 범위 등 가장 기본적인 계획이 세워지는 단계입니다.

2.안전진단

노후 아파트의 상태를 정밀하게 전검해서 재건축 필요성을 측정하는 단계입니다. 시간 과 비용이 많이 소모돼 ‘재건축의 본격적인 첫 관문‘ 으로 불린곤 합니다. 안전진단에 통과 했다는건 이제 본격적인 재건축 단계가 시작 되었다고 보시면 됩니다.

3.정비계획 수립 및 정비구역 지정

먼저 정비계획이란? 앞의 기본계획을 바탕으로 만든 세부적 실행계획 정도록 보시면 되는데요.

이 단계에서는 시장,군수, 도지사 등이 지자체의 노후 건축물 밀집도를 검토하고, 정비계획을 확정하고, 구역을 지정하게 됩니다.

B. 사업 시행 단계 (약 2~3년)

4. 추진위원회 승인

재건축 조합 설립의 출발로, 추진위원회를 만들고, 이를 승인받는 단계입니다.

5.조합 설립 인가

조합 설립에는 각 소유자의 과반수 동의 와 전체 토지 및 건물 소유자의 75% 이상 동의를 받아야 합니다.

6.시공사 선정

조합원의 투표와 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 뽑습니다. 조합원들의 관심도가 가장 높은 단계라고 보시면 됩니다.

7.사업 시행인가

구체적인 공사계획과 세부사항을 확정하고, 본격적인 공사에 대한 법적권한을 부여 받습니다.

C. 관리처분계획 단계 ( 약 2~3년)

8.종전자산평가 단계

조합과 지자체등이 지정한 감정평가사가 기존 구축 아파트등을 현장실사 등을 통해 가치를 평가합니다. 사실 이단계가 가장중요한데, 향후 재건축 분담금 산출에 직접적인 영향을 주기 때문입니다. 보통은 시세보다 더 낮은 가격으로 평가 됩니다.

9.조합원 분양 신청

종전자산 평가액을 바탕으로, 조합원들이 새로 지어질 아파트의 분양을 신청합니다.

10. 관리처분계획 인가

종전 권리를 새로 지어질 아파트의 권리로 바꿔주는 단계로, 대부분 이단계에서 분담금이 “확정” 됩니다.

D. 사업 완료 단계 (약 4~5년 )

11.이주 및 철거 단계

조합원은 개별 이주 계획서를 작성해 제출하고, 이주비등을 지원받아 순차적으로 이주합니다. 이후 본격적인 철거가 시작됩니다.

12.동호수 추첨

분쟁방지를 위해 보통은 전산추첨으로 새 아파트의 동 호수를 배정합니다.

13.착공

이주와 철거가 끝나면 신축 아파트의 공사가 시작됩니다.

14. 일반분양

조합원 외 남은 세대는 일반분양으로 공급해 공사비 및 사업비를 충당합니다. 만약 이부분에 일반분양이 많이 된다면, 당연히 조합원의 분담금은 낮아지게 됩니다.

15. 준공 및 입주

준공 승인을 받으면 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있게 됩니다.

16. 이전고시 및 청산

공사가 끝나면 이전고시로 소유권 이전이 공고 되는데, 이후 권리가액에 따라 조합원에게 청산금이 정산 됩니다. 권리가액이 분양가 보다 높으면 차액을 돌려받고, 낮으면 추가 납부하는데, 요즘은 공사비 와 인건비가 많이 올라, 대부분 추가 분담금을 내야하는 경우가 많습니다.

마치며

이번 글에서는 재건축의 절차와 소요기간을 알아보았는데요. 기간을 정리해보면

앞서 말씀 드린것 처럼 이번 글은 “조합방식” 재건축 절차에 관한 글로, “신탁방식 재건축”은 여기를 클릭해주세요.