신탁방식 재건축 절차 – 조합방식 과 신탁방식 재건축 차이점

아파트 재건축에는 조합방식과 신탁방식 2가지 방법이 있다는 것 알고 계신가요? 예전에는 대부분 조합방식을 많이 선택했지만, 요즘은 수수료등의 비용은 더 들지만, 투명성과 속도 등의 이유로, 신탁방식 재건축 을 선택하는 단지들도 생기고 있습니다.

이번글에서는 신탁방식 재건축 절차를 중심으로, 조합방식과 어떤점이 다른지 비교해 보겠습니다.

조합방식 재건축 절차 및 기간

조합방식 재건축 절차와 예상 기간은 이미 다른 글 에서 알아 봤는데요. 아래글을 참조하시면 한번에 아실 수 있습니다.

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신탁방식 재건축 이란?

신탁방식은 전문 신탁사의 대규모 자금을 기반으로 재건축 사업을 이끌어가는 방식을 말하는데요. 토지 소유주(조합원)은 신탁사에게 일부 권리를 위탁하고, 신탁사는 이에 대한 수수료를 받고 전체 사업을 관리하고 추친합니다. 기존 조합방식보다 빠르고, 투명하게 사업을 진행할 수 있다는 점에서 최근 신탁방식을 선택하는 비율이 높아지고 있습니다.

신탁방식 재건축 절차

신탁방식 재건축은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1.예비안전진단

건물의 노후도를 사전에 간단히 평가합니다.

2.정밀 안전진단

실질적인 안전진단 단계로, 시간과 자금이 많이 소모됩니다. D등급 이하가 나와야 재건축이 가능합니다.

3.주민의견수렴 및 정비계획 수립

정비계획안을 세우고, 주민들의 의견을 공식적으로 받습니다. (정비계획 공람)

4.정비구역 고시

지자체가 정식으로 정비구역 을 고시합니다.

5.사업시행자 시행자 지정인가

정비사업을 책임질 신탁사를 선정해 인가를 받습니다.

6.시공사 선정

시공사 선정은 향후 지어질 아파트의 브랜드 가치와 직결되기 때문에, 많은 주민들의 관심이 집중됩니다.

7.건축심의

계획한 재건축 내용이 법적으로나 기술적으로 문제가 없는지 전문가의 심사를 거칩니다.

8.사업시행 인가

모든 세부 계획이 확정되고 정식으로 공사 착수가 가능해 집니다.

9.조합원 분양신청

기존 소유주들이 새 아파트에 대한 분양을 신청합니다.

10.관리처분계획 인가

기존권리를 신축 아파트로 바꾸는 단계로, 분담금이 이 단계에서 결정되는 사실상 재건축의 마무리 단계라고 할 수 있습니다.

11.이주 및 철거

필요한 경우 이주비 등을 지원(대출) 받아 이주가 시작되고, 이주가 완료되면 철거에 들어갑니다.

12.착공

철거와 이주가 끝나면 본격적으로 공사가 시작 됩니다.

13.일반분양

조합원 분양후 남은 세대를 일반분양 합니다. 일반분양이 많을수록 기존 조합원의 분담금은 부담은 내려가지만, 평형계획 및 용적률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

14.준공 및 입주

건설이 완료되고, 입주가 시작됩니다.

한눈으로 보는 조합과 신탁방식 차이

**신탁등기: 토지 소유주들이 토지의 권한을 신탁사에 맡기겠다고 법적으로 등기하는 행위

신탁방식 기간

안전진단 및 정비계획수립 : 2~3년

정비구역 지정및 사업시행자 지정 : 1~2년

사업시행 인가 및 관리처분 인가 : 2~3년

착공 및 준공 : 3~5년

총합 : 8~13 년

조합방식 보다 신탁방식이 평균 약 2년정도 단축 됩니다.

글을 마치며

오늘은 신탁방식을 중심으로 신탁과 조합방식의 차이를 알아보았습니다. 두 방식 모두 장단점이 있으며, 상황에 따라 주민들의 의견을 최대한 모아 , 각 단지에 적합한 방식을 선택해야 합니다. 특히 조합과 신탁 방식은 그 장단점이 뚜렷한 편이지만, 각자의 단지 마다 그 경우의 수가 워낙 많아, 저 장단점이 적용되지 않는 곳도 많습니다.

일반적으로는 신탁이 더 빠른 진행이 가능하지만, 경우에 따라서는 조합이 빠른 경우도 있을 수 있는 등 예외가 흔한 편 입니다.